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移転案内STEP-賃貸事務所-

賃貸事務所のウソホント？！

事務所の予約金の返還について前にいろいろと聞いたのですが詳しく話がわかったので改めて、相談です。
友人が、賃貸事務所を探すために物件を探していました。
なかなかよさそうなところを見つけたため、話をすすめることになったそうです。
その折に、物件を押さえる為に金を払いこんでくれと要求され。
予約金（事務所一ヶ月の家賃相当額）と仲介手数料を払い、建物賃貸借予約契約書なるものに記載し捺印したらしいです。
その後、友人は事務所を借りるにあたり、連帯保証人の審査が通らなかった事、国からの融資を受けられなかったためにキャンセルしたい由を伝えたそうです。
ところがその不動産会社は予約契約書の記載どおりお金を返すことは出来ないといわれたらしいです。
それは予約契約書に返金しないよしが記載されそれに捺印しているからとのことです。
なんとかがんばって、仲介手数料は返却してもらえたらしいのですがもう一方の予約金は返せないといわれたらしいですそこで、これを返金してもらえる可能性を考えています。
自分なりに考えて見たところ、色々と相手側に非があるので返金してもらえるのではと思っています。
具体的にはまず本契約書類提出前での手付金の徴収。
手付けは契約完了後に支払うものですよね？
これは本契約完了後にやっぱりやめたということで被る損失を考えてのものですよね？
予約金を返金しないという契約書自体にも瑕疵があるように思えます。
さらに調べたところ建設省令のいう宅建業者が預かった預かり金は返還を拒んではならないとの記載もあります。
話では仲介会社まででの話止まりで、さらに契約書を充足する資料等もまだそろわず提出もしてない段階だったらしいです。
自分なりにはこういった事から返金してもらえると考えるのですが。
詳しい方や不動産関係、法律関係に従事してる方に意見いただけたらと思い、質問しました。
業者の方がしたたかだと思います。
基本的には、手付金は、契約完了後に支払うものですが、契約前の手付金の支払いも、ありえないものではなく、(以前は、マンションの販売時などでは良く行われてました。
）契約前の手付金の支払い自体は、特に問題がない行為だと思います。
もちろん手付金の支払い＝契約の成立とはなりません。
あなたの言うとおり、宅建業者が預かった預かり金は返還を拒んではならないというふうにされています。
契約成立前に支払われた金銭等は名目に関係なく、全て預かり金と見なされ、契約上の優先順位を確保するためとして扱われます。
したがって、契約をキャンセルした場合、「預り金の返還の拒否の禁止」（宅建行法施行規則第16条の12第2項）により業者は預かり金を、返金しなければなりません。
ですが、建物賃貸借予約契約書がくせものだと思います。
建物賃貸借契約は成立していませんが、建物賃貸借予約契約は成立しているわけです。
賃貸借予約契約締結後本契約に至るまでに契約が解約された場合は、支払った予約金が、どの性質を持つ金銭かを、当事者間において、予約契約書上でその名目を明記し、その内容を定めていなければ民法577条の解約手付と推定されますので、返金されるでしょう。
定めているのであれば、それに従うことになります。
建物賃貸借予約契約書自体も問題のある契約ではありません。
詳しい契約書の内容がわかりませんので、何ともいえませんが、あくまで予約契約書の内容と、予約金の名目、予約契約書の内容の詳細に、双方の合意があったかどうか、予約契約を、本契約が成立していない以上、無効と解釈するのか、予約契約だけでも、有効だと見るのか、難しい判断だと思います。
おそらく、双方の話し合いだけでは解決は難しいのではないでしょうか？
個々の事例によりますので、何ともいえません。
と言うことは、はっきりと返金されるべき。
と言えませんので、裁判でもしない限り、返金させることは難しいと思われます。
あとは、お近くの宅建協会等に相談して、第3者を入れるほうが確実です。

賃貸事務所で盗難にあい、かぎもドアも壊されてしまいました。
上に大家さんが住んでいるので、現場検証の際、立会いをしていただきました。
かぎはこちらで一式なおしたのですが、ドアを直す場合（バールのような物で壊され曲がっています。
）、費用負担は、借りている方ですか？
それとも大家さんでしょうか？
ちなみに、保険は入っていません。
契約書には「天変地変、火災、盗難その他甲の責めに帰すことのできない事由によって被った乙「の損害については、甲の責めをおいません」と記載されています。
賃貸でいずれ出て行くので、心情的には大家さんに負担してもらいたい所ですが、一般的にこのような場合どうしているのでしょうか？
詳しい方、教えてください。
宜しくお願い致します。
当然ながら、全額あなたの負担です。
文面を見る限り、契約書にもそのように書いてあります。
借主は、貸主に対して原状回復義務を負います。
盗難など、借主の直接的要因でない場合の損害の場合でも、そこを借りている以上、賃貸期間中の全ての責任は借主が負います。
そのための保険ですので、保険に加入していないのであれば、あなたが全額負担すべきものであると思います。
一般例で言えば、隣の事務所から出火、もらい火であなたの事務所も全焼した場合、家主に対しての原状回復義務は、すべてあなたが負います。
そのための保険(火災保険等)ですので、保険に加入していないのであれば、数百万～数千万円単位の費用を、あなたが家主に支払わなければなりませんし、出火法により、隣の事務所にもその分の費用を請求することは出来ません。
ですので、リスクを考えれば、保険に入るのは、当たり前のことです。