移転を決めたら！

移転案内STEP-賃貸事務所-

2、移転計画を立てましょう

事務所の予約金の返還について前にいろいろと聞いたのですが詳しく話がわかったので改めて、相談です。
友人が、賃貸事務所を探すために物件を探していました。
なかなかよさそうなところを見つけたため、話をすすめることになったそうです。
その折に、物件を押さえる為に金を払いこんでくれと要求され。
予約金（事務所一ヶ月の家賃相当額）と仲介手数料を払い、建物賃貸借予約契約書なるものに記載し捺印したらしいです。
その後、友人は事務所を借りるにあたり、連帯保証人の審査が通らなかった事、国からの融資を受けられなかったためにキャンセルしたい由を伝えたそうです。
ところがその不動産会社は予約契約書の記載どおりお金を返すことは出来ないといわれたらしいです。
それは予約契約書に返金しないよしが記載されそれに捺印しているからとのことです。
なんとかがんばって、仲介手数料は返却してもらえたらしいのですがもう一方の予約金は返せないといわれたらしいですそこで、これを返金してもらえる可能性を考えています。
自分なりに考えて見たところ、色々と相手側に非があるので返金してもらえるのではと思っています。
具体的にはまず本契約書類提出前での手付金の徴収。
手付けは契約完了後に支払うものですよね？
これは本契約完了後にやっぱりやめたということで被る損失を考えてのものですよね？
予約金を返金しないという契約書自体にも瑕疵があるように思えます。
さらに調べたところ建設省令のいう宅建業者が預かった預かり金は返還を拒んではならないとの記載もあります。
話では仲介会社まででの話止まりで、さらに契約書を充足する資料等もまだそろわず提出もしてない段階だったらしいです。
自分なりにはこういった事から返金してもらえると考えるのですが。
詳しい方や不動産関係、法律関係に従事してる方に意見いただけたらと思い、質問しました。
業者の方がしたたかだと思います。
基本的には、手付金は、契約完了後に支払うものですが、契約前の手付金の支払いも、ありえないものではなく、(以前は、マンションの販売時などでは良く行われてました。
）契約前の手付金の支払い自体は、特に問題がない行為だと思います。
もちろん手付金の支払い＝契約の成立とはなりません。
あなたの言うとおり、宅建業者が預かった預かり金は返還を拒んではならないというふうにされています。
契約成立前に支払われた金銭等は名目に関係なく、全て預かり金と見なされ、契約上の優先順位を確保するためとして扱われます。
したがって、契約をキャンセルした場合、「預り金の返還の拒否の禁止」（宅建行法施行規則第16条の12第2項）により業者は預かり金を、返金しなければなりません。
ですが、建物賃貸借予約契約書がくせものだと思います。
建物賃貸借契約は成立していませんが、建物賃貸借予約契約は成立しているわけです。
賃貸借予約契約締結後本契約に至るまでに契約が解約された場合は、支払った予約金が、どの性質を持つ金銭かを、当事者間において、予約契約書上でその名目を明記し、その内容を定めていなければ民法577条の解約手付と推定されますので、返金されるでしょう。
定めているのであれば、それに従うことになります。
建物賃貸借予約契約書自体も問題のある契約ではありません。
詳しい契約書の内容がわかりませんので、何ともいえませんが、あくまで予約契約書の内容と、予約金の名目、予約契約書の内容の詳細に、双方の合意があったかどうか、予約契約を、本契約が成立していない以上、無効と解釈するのか、予約契約だけでも、有効だと見るのか、難しい判断だと思います。
おそらく、双方の話し合いだけでは解決は難しいのではないでしょうか？
個々の事例によりますので、何ともいえません。
と言うことは、はっきりと返金されるべき。
と言えませんので、裁判でもしない限り、返金させることは難しいと思われます。
あとは、お近くの宅建協会等に相談して、第3者を入れるほうが確実です。

シェアメイトが居座り退去してくれません対策はありませんでしょうか？？
当方が賃貸事務所を契約し、賃貸事務所を２社でシェアしていましたが、賃貸契約の期限が切れ、退去しなければなりません。
しかし、退去期日になってもシェアしていた会社は引越し資金が無いとの理由で、一向に出て行ってくれません。
シェア分の家賃過去３ヶ月分も払ってもらえず、さらにオフィス機器も未だそのままといった有様。
不動産管理会社になんとか「どうしてもまだ片付かない荷物があるので・・・と言って」１週間だけ無償で伸ばしてもらったのですが、その期日を迎えても未だ出て行ってくれません。
このままでは賃貸契約をしている当方へと大家さん並びに不動産管理会社から追加の光熱費やさらには家賃の請求が来てしまうと思います。
むしろ契約違反になってします。
出て行かないこの会社をどうすれば退去させる事ができるのでしょうか？
何か良い対策は有りますでしょうか？
そもそも、賃貸契約書で共同利用を認めていたかが重要です。
大家さんに共同利用を認めてもらっていなかったにも関わらず、共同利用をしていた場合、家賃の支払者はいかなる理由があってもあなたになります。
基本的には、賃貸契約の場合、第三者への又貸しを認めていない場合が多く、あなたの行為はかなり不利と言えます。
共同利用を認めていれば、シェアメイトの家賃の滞納は、大家さん側も負担することができると思います。
共同利用を認めていないにも関わらずシェアしていた場合は、不動産会社や大家さんに正直に伝え、電気ガス水道の供給を止め、カギを変えてロックアウトするのが一番でしょう。
事業規模にもよりますが、光熱費停止やロックアウトに伴う事業活動への損害賠償責任を問われる可能性がありますが、引っ越し代の無い会社の税務申告は恐らく赤字決算か、黒字でも限りなく０に近いと思います。
賠償される請求額も大した金額にはならないでしょう。
法的な手続きを希望するなら、家賃を半年ほど滞納し、大家さんから立ち退きの強制執行手続きを裁判所に出してもらい、大家さんの負担でトランクルームを借りて荷物を引越、それらの一切を滞納者（あなた）に請求する事になります。
あなたは、その請求を受け、シェアメイトに債務の請求を行います。
（恐らく弁護士費用、滞納した家賃まで入れれば１００万は超えると思います）あなた自身が強制執行の申立を行うことは可能ですが、時間がかかりその間も家賃の支払い義務が生じると思われます。
主たる契約者となっているあなたが「授業料」だとおもって、引っ越し代をあなたが出してあげ、早く出ていってもらうのが実際には一番安上がりだと思います。